Má senior dům dětem odkázat, darovat nebo prodat?

Čeští senioři se často rozhodují, zda domek převést na potomky, nebo radši sepsat závěť. Každý, kdo je sám odkázán na bydlení v domku, by měl být opatrný.

Mám dětem dům odkázat, darovat nebo prodat?

Každý totiž svým majetkem ručí za své závazky ze zákonů i smluv. Senior v tom obvykle nijak neriskuje, zato leckterý mladší majitel ano. Nemusí být ani podnikatelem, společníkem, statutárním orgánem či prokuristou - stačí, když si vezme větší půjčku a potom onemocní anebo přijde o zaměstnání. I priority každého z nás se mění: dnes se může domek jevit jako životní terno, zítra jako přítěž (třeba při stěhování za prací).

Přes všechna rizika leckdy potomci dostanou domek do vlastnictví už za života seniora. Důvodem bývají například nutné investice do domu - to když senior nemá peníze (ani možnost půjčky, kdežto mladí ano. Od roku 1993 bylo rozhodování mezi odkázáním a darem daňově neutrální. Sazby dědické a darovací daně byly totiž totožné: v první skupině - mezi předky a potomky i mezi manžely - činily 1-5 %, ve druhé skupině - mezi sourozenci, mezi strýci (tetami) a synovci (neteřemi), mezi tchány (tchyněmi) a zeti (snachami) i mezi osobami žijícími aspoň rok ve společné domácnosti - představovaly 3-12 % a ve třetí skupině - mezi cizími lidmi a při transakcích s právnickými osobami - bylo stanoveno 7-40 % hodnoty majetku.

Dnes je to už jinak. V první skupině se dědická daň vůbec neplatí a všude jinde se oproti darovací dani o polovinu snížila. Kdo by se tedy rozhodoval mezi děděním a darem jen podle daní, nechal by si domek nejspíš nadosmrti. Dům ovšem může senior potomkům i prodat. Pak se platí daň z převodu nemovitostí vždy ve výši 3 % (do loňska 5%); vztah mezi prodávajícím a kupujícím výši daně neovlivní. Přesahuje-li tedy daň darovací 3 %, je daňově výhodnější prodej a koupě.

V každém případě zaplatím pomoc znalce

Při jakékoliv transakci si přijdou na své znalci: k výpočtu všech uvedených daní je zapotřebí znalecký posudek o ceně domku. Při dědění se podle něj určí nejen dědická daň, ale i notářova odměna (proto musí přijít znalec i tam, kde dědí manželka a potomci, kteří jsou od dědické daně osvobozeni). Při darování se podle znalce počítá darovací daň. Při prodeji se cena, zjištěná znalcem, porovná s cenou v kupní smlouvě a stát vybere daň z té ceny, která je vyšší. I vyhláškové ceny se hýbají: oceňovací předpisy se novelizují, obce zpracovávají nové cenové mapy a hlavně se mění poměry: každá nová dálnice někde zlepší dopravní dostupnost a zvedne ceny realit - i těm, co jezdí zásadně vlakem.

Znalecký posudek pořízený dlouho před transakcí může nenávratně zastarat. Úřední cena, kterou stát používá pro výpočet svých procent, nemusí mít nic společného se skutečnou cenou. Ani více znaleckých posudků či několik odhadů tržní ceny nezaručí, že se za zjištěnou cenu najde kupec. Vyskytly se i případy, že by samotná převodní daň (tedy procenta z úřední ceny) převýšila nejvyšší cenu, které bylo možné na trhu dosáhnout.